Заложники ситуации: когда подешевеет земля Подмосковья

Цены на земельные участки в Московской области зависят от удаленности относительно МКАД, престижности поселка и направления, уровня развития инфраструктуры и, конечно, ситуации на рынке.

Заложники ситуации: когда подешевеет земля Подмосковья Фото: Заложники ситуации: когда подешевеет земля Подмосковья

Так, 100 га на расстоянии 100 км от города продается по цене от 500 рублей за сотку. А если вы хотите купить участок поменьше с инженерными коммуникациями и нормальным подъездом под строительство дома, то отдать придется уже 100 тысяч за сотку. Это странно, но объяснимо.

Дело в том, что земли Подмосковья скупили крупные компании, а вот реализовать участки они не могут. Гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев поясняет, что владельцы огромных территорий стали заложниками своей же собственности. А правительство, повышая налоги, вставляет палки в колеса. Компании только рады избавиться от такого количества земли, только вот никто не берет — спрос держится на уровне нуля.

Ситуация на рынке сейчас складывается таким образом, что ликвидной остается земля в основном в радиусе до 30 км от Москвы. Тут и высокая стоимость, и небольшое количество интересных предложений, подогревающих интерес. Но чем дальше от МКАД, тем больше вариантов. Но вот только земля эта мало кому нужна.

Всё это не просто голословные рассуждения девелоперов. Существуют и реальные примеры. До сих пор не распродана земля вокруг гоночной трассы Moscow Raceway — она принадлежит совладельцу банка «Развитие-Столица» Рустему Терегулову. Около четырех лет назад он был крупнейшим землевладельцем Московской области, имея в собственности приблизительно 40 тысяч гектаров в трех не самых ближних к городу районах. Свою землю он берег и ждал удобного момента, чтобы распродать ее подороже. Повлиять на рост цен должно было строительство гоночной трассы стоимостью 5 миллиардов рублей. Печальный итог: гонки жителям Москвы были интересны, а вот земля в 70 км от города — нет.

Еще один хороший пример — компания «Красивая земля». В 2000-х годах фирма стала одной из самых крупных на рынке; сегодняшняя собственность — 25 тысяч гектаров по всей Московской области. Несмотря на регулярно проводимые акции, распродать землю компания не может.

Печальная история связана и с корпорацией «Знак», которой принадлежало почти 100 тысяч гектаров. Год назад владельцу фирмы пришлось продать часть своих земель с огромными финансовыми потерями.

Земля под банками

Злую шутку рынок недвижимости сыграл с российскими банками. Многие из них, в основном государственные, являются главными владельцами земель Московской области. В свое время участки оставляли в качестве залогов, так земля и переходила в собственность банков.

— Как только эту землю начнут продавать, станет ясно, что на балансе у банка не многомиллиардный актив, а «дырка от бублика», — объяснил журналистам генеральный директор центра развития недвижимости «РУМБ» Денис Владиславлев.

Эксперт говорит, что страшна даже не сама «дырка», а тот факт, что о ней может узнать Центральный банк РФ. Поэтому большинство банков стараются скрыть эту страницу своей биографии.

Возьмем хотя бы Сбербанк России. Когда-то ему перепал готовый проект «Рублево-Архангельское». Банк решил, что надо всё разделить на части и продать девелоперам, но покупатели пока не нашлись.

В «ИНКОМ-Недвижимость» утверждают, что даже небольшие участки с коммуникациями будут стоить дешевле, чем указано в банковских балансах. Именно из-за таких активов банки разоряются и теряют лицензии. Взять хотя бы «Российский кредит». Во время процедуры банкротства банка выяснилось, что по одному из кредитов в залог шел участок в Одинцовской районе стоимостью якобы 65 млрд рублей. Правда вот реальная цена этой земли едва превышала 5 млрд.

Пути отхода

В современных реалиях землевладельцы продают свои активы дешево, но только оптом. В девелоперской группе «Интегра» говорят, что им предлагали большой участок за 500 млн рублей, а спустя год этот уже участок — уже за 300 млн. А еще в одном случае крупный участок подешевел за шесть месяцев в три раза. И таких примеров, по данным девелопера, очень много. Но у землевладельцев есть выход, даже два. Можно продавать землю под мало- или многоэтажное строительство. Либо объединяться с застройщиками для реализации девелоперских проектов. Так, возможно, поступит владелец компании Coalco, в собственной которой находится более 20 тысяч гектаров.

Но, к сожалению, многие землевладельцы не знают, что им делать с их собственностью. Эксперты говорят, что под застройку еще можно найти варианты, но удаленные участки сельхозназначения вообще никому не нужны. Их продают, надеясь хоть на какие-нибудь деньги. А если не деньги, то хотя бы скинуть с себя налоговое бремя. Но решение проблемы можно найти. Например, провести разукрупнение. Хотя и это вряд ли кардинально что-то изменит. К тому же еще в прошлом году губернатор Московской области Андрей Воробьев запретил использовать земли сельхозназначения под жилищное строительство. В итоге земля простаивает, развитием ее никто не хочет заниматься — нерентабельно.

В розницу

Казалось бы, земли полно, стоит дешево — надо брать. Но именно для розницы ситуация лучше не стала. Банки землей не занимаются, землевладельцы стремятся побыстрее ее сбыть, а на рынке — парадокс: дешевой земли полно, а вот розничные цены снижаться не спешат. До 30 км от МКАД цены на землю выросли — девелоперы откровенно накручивают в зависимости от прихоти, клиенты все равно найдутся.

На приличном расстоянии от города купить землю по оптовой цене также не получится. Участки под строительство с коммуникациями и транспортной доступностью — дефицит. Предложений на рынке мало, а спрос есть. В результате дешевой земли на розничном рынке просто не хватает. За год почти на 12%, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», подскочила стоимость проектов экономкласса.

Фото: М. Стулов, «Ведомости»

Лучшие материалы

Вилла Malouna на острове Самуи
Домашняя помощница Zoe
Сад-купол: 360° для отдыха всей семьи
Механизмы из дерева «оживают» в руках детей и взрослых
Дом за высоким забором в Сан-Паулу
«Дом-тетрис» от Universe Architecture