Торги проводятся посредством аукционов, причем лоты доступны не только к покупке, но и к аренде с целью строительства жилого дома. Как только строительные работы завершатся, вы сможете выкупить участок у городских властей, причем по цене ниже его кадастровой стоимости. Разберем подробнее способы приобрести землю по цене ниже рыночной стоимости у муниципалитета.
Покупка в собственность на аукционе
Самый популярный способ получить земельный участок – купить его на аукционе. Торги устраивают муниципалитеты и региональные власти. Вся актуальная информация есть на сайте torgi.gov.ru, сведения об аукционах по участкам конкретного населенного пункта можно увидеть на сайте администрации. Для участия в аукционе достаточно заполнить заявку и внести задаток. Участок получает тот, кто предложит самую высокую цену, но в ситуации, когда в торгах участвует один человек, он приобретает его по изначально заявленной стоимости, которая обычно равна кадастровой и существенно ниже рыночной.
Однако, по словам экспертов, в данном вопросе все не так однозначно. Если при продаже через аукцион квартир стоимость и ликвидность лота оценить нетрудно, то с земельными участками возникают сложности. Каждый надел имеет свои специфические особенности – например, участок может иметь сложный рельеф или обременения, быть сильно удален от транспортных развязок. Есть риск, что цена, изначально заявленная ниже рынка, в процессе торгов поднимается выше него. Конечно, в аукционах по земельным участкам участвует намного меньше людей, чем при аналогичных квартирных торгах, так что шанс оказаться единственным претендентом на покупку крайне велик, как и приобрести желаемый участок по очень выгодной цене. Но из-за некомпетентности в области загородной недвижимости, страха перед большим количеством бумаг, незнания реальных цен на землю частные лица в аукционах участвуют редко.
Торг по аренде земельного участка
Муниципалитет охотно предоставляет земельные участки для ИЖС в аренду, также посредством аукциона. Вниманию потенциальных арендаторов предлагают наделы с уже готовыми техусловиями подключения к сетям снабжения, а также утвержденным градостроительным планом, где уже обозначены предельные параметры застройки земли. Одно из условий торга – строительство на сдаваемом в аренду участке жилого дома в течение 3-5 лет. Такой вид торгов более популярен среди конечных покупателей, выгоден он и для властей, которые получают гарантию, что на земле не появится долгостроя.
Основной плюс участия в аукционе по приобретению права аренды участка под строительство – возможность приобрести его по цене ниже кадастровой. Так, в столице размер выкупа после завершения строительства не превышает 40% от кадастровой стоимости. Еще выгоднее приобретать участки в Подмосковье – например, в Мытищах за надел с построенным на нем домом можно приобрести за 3% от кадастровой стоимости. Конечно, для разных уголков Московской области цена будет отличаться, однако она в любом случае будет существенно ниже той, что обозначена в кадастровых документах. Кстати, изучив их заранее (на официальном сайте Росреестра), можно подсчитать примерную сумму выкупа.
По оценкам экспертов, такой способ приобретения участка для ИЖС наиболее выгодный для конечного покупателя. Так человек получает возможность отсрочить дату платежа, сэкономить на покупке. Однако предварительно необходимо рассчитать, не окажется ли стоимость аренды на время возведения и цена последующего выкупа в сумме больше рыночной цены участка.
Земельные участки неразграниченной собственности
Еще один способ стать владельцем либо арендатором земельного надела без аукциона – приобрести участок неразграниченной собственности. Вся земля в нашей стране по форме собственности классифицируется как разграниченная и неразграниченная. В последнюю категорию входят наделы, на которые нет правоустанавливающих документов. Подобная схема весьма распространена у профессиональных инвесторов, но абсолютной гарантии приобретения нужного участка она не дает.
Судьбу неразграниченной земли решают местные власти, они же и могут предоставить физическим, юридическим лицам, предпринимателям землю для покупки, в том числе и под ИЖС.
Круг действий участками неразграниченной собственности четко обозначен в статьях 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, в статье 39.3 обозначены условия реализации земель данной категории. Так, разрешена продажа земельных участков:
- с расположенными на них зданиями, сооружениями – их собственникам (то есть в ситуации, когда на участке неразграниченной госсобственности стоит частный дом, и права на него зарегистрированы, хозяин может претендовать на приобретение надела в собственность);
- для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, дачного или фермерского хозяйства, садоводства;
- фермерскому хозяйству или сельхозорганизации в случаях, указанных в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Статья 39.6 определяет случаи передачи в аренду неразграниченных земель без торгов. В эту категорию входят земельные участки:
- с объектами незавершенного строительства – однократно, собственникам этих объектов;
- предоставленные в аренду некоммерческой организации, которая создана гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, кроме земельных участков со статусом имущества общего пользования – членам этой некоммерческой организации;
- взамен аналогичного, предоставленного частному либо юридическому лицу на правах аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение наделов согласно ФЗ РФ, законам субъектов РФ;
- гражданину, который, в соответствии Земельным кодексом РФ, имеет право на приобретение в собственность находящегося в государственной или муниципальной собственности участка, без проведения торгов, в том числе безвозмездно, если участок ограничен в обороте либо забронирован для государственных или муниципальных нужд;
- расположенные за границей населенного пункта – для ведения личного подсобного хозяйства;
- для сенокошения, выпаса животных, ведения огородничества;
- для осуществления деятельности согласно концессионному соглашению (к примеру, под инвестпроекты).
