Продажа нескольким покупателям
Старая как мир история, с помощью которой промышляли еще в XVIII в. Фиктивные продавцы чаще всего берут в аренду привлекательный коттедж, подделывают документы, подтверждающие собственность, и выставляют объявление о срочной продаже объекта по привлекательной цене. Обязательное условие – задаток, именно он и является главной целью всего предприятия. После получения денег (чаще всего от нескольких покупателей) продавцы благополучно исчезают. Как защитить себя в таких случаях? Специалисты советуют: переводите деньги только после регистрации договора о купле-продаже в Росреестре. Нелишним будет заказать выписку из ЕГРП, чтобы убедиться в своем вступлении в право собственности.
Карточный домик
Весьма изощренный способ – продажа очевидно некачественного коттеджа, построенного из самых низкосортных материалов. Мошенники возводят такую горе-недвижимость на собственные деньги, но затраты окупаются с лихвой: цена объекта в несколько раз превышает его реальную стоимость. Нередко продавцом выступает ООО, осуществляющее застройку жилого района. На самом деле они предлагают пустоту – землю без недвижимости и документов на нее соответственно. В некоторых случаях пара-тройка коттеджей «для вида» все-таки появляется, но на этом работы заканчиваются. Чтобы не стать жертвой такого обмана, необходимо удостовериться в наличии у компании разрешения на строительство, проектной документации на объект, сведений о земельном участке (это собственность, или он арендуется), и оценить репутацию застройщика – как давно на рынке, какие объекты уже сданы, впечатления клиентов и т.д. В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) можно найти сведения о девелопере или самом объекте и выяснить, является ли фирма партнером авторитетных российских банков.
Поддельные документы
Иногда бывает так, что коттедж продается по подложным бумагам, а настоящие хозяева даже не в курсе происходящего. Такая ситуация возможна с арендованными домами – например, аферисты продают дом по поддельному удостоверению личности или доверенности, а сами сняли его на месяц. Не дать себя обмануть в таких ситуациях можно все тем же способом – не совершать опрометчивые покупки, проверить личность продавца и документы, которые необходимо подписать. Не поленитесь познакомиться и с соседями – они наверняка в курсе, кто именно является хозяином коттеджа.
Особняк без участка
Приобретая загородный особняк, многие забывают о том, что покупают еще и участок. То есть во время сделки вы должны подписать два договора на два объекта, в противном случае велик риск, что хозяином земли, на которой стоит ваш дом, является другой человек. Защитить себя от таких неприятных сюрпризов можно, сверив реальную площадь с величиной, обозначенной в документах, и никаких темных пятен в виде незаконного обладания недвижимостью там быть не должно. Обратите внимание – проверить нужно и нотариально заверенные свидетельства о переходе права собственности, и документы о государственной регистрации.
Ненастоящие границы
Часто мошенники продают участки с неправильно установленными границами. Аферисты на просмотрах показывают один участок, а по факту по договору покупатель приобретает другой. Кроме того, нередко таким же образом продают участок меньшей площади. Что делать в такой ситуации? Прежде всего нужно выяснить, как устанавливаются границы участка, где содержится информация о них, во время просмотра попросить продавца точно их обозначить и при необходимости сравнить с полученными сведениями. Выяснить информацию о границах поможет также техническая документация на объект продажи и выписка из ЕГРН на земельный участок и дом.
Наличие подземных коммуникаций
Еще один излюбленный прием мошенников – продать участок с пролегающими по нему подземными коммуникациями. Для этого готовится поддельная документация о геологической и топографической съемке участка, где будет указано, что он пригоден для ИЖС, хотя на самом деле это не так. Пролегающие под землей инженерные коммуникации, газо- и водопровод не позволяют построить на этом месте жилое строение. По факту участок может стоить гораздо выше его рыночной цены, кроме того, государственные органы в любой момент могут потребовать снести возведенное строение, а также заплатить штраф и возместить расходы по переносу коммуникаций. Распоряжаться таким земельным владением – вырыть колодец, посадить деревья – вы не сможете, да и продать его весьма затруднительно.
Проверить участок на наличие подземных коммуникаций можно путем геологоразведки участка или запроса в градостроительный департамент (ответ будет содержать нужную информацию). Нелишним будет и обращение в Росреестр с целью выяснить, есть ли обременения по использованию участка.
Занижение стоимости
Обмануть могут не только покупателя, но и самого продавца. Например, мошенническая схема может выглядеть так. Продавец выставляет участок на продажу, к нему обращаются люди, готовые его приобрести. Стороны договариваются о цене устно, продавцу передается аванс, но при этом ни сумма приобретения, ни факт передачи аванса, ни сроки документально не фиксируются. Покупатель предлагает свою форму договора и озвучивает желание оформить покупку не по полной, а по кадастровой стоимости. К слову, разница между этими двумя суммами может составлять несколько миллионов. Но продавец об этом не знает и, ничего не подозревая, подписывает договор купли-продажи, получая в результате денег в несколько раз меньше.
К сожалению, оспорить такую сделку в суде очень сложно. Покупатель может приводить множество причин в пользу снижения зафиксированной в договоре стоимости, обещать отдать разницу наличными и т.д., но такие уловки вестись не стоит. Доказать, что изначально вы договаривались на совсем иную сумму, потом будет невозможно, так как нет ни одного документа, подтверждающего данный факт. Если покупатель настойчиво предлагает свой вариант договора, не подписывайте его без оценки и проверки документа опытным юристом.
