Раздел недвижимости в зарегистрированном браке
Все имущество, появившееся у пары во время их официально зарегистрированных отношений, при разводе делится пополам. Это значит, что даже если дом оформлен на имя жены, муж имеет право претендовать на ½. Данное правило актуально и для недвижимости, полученной одним из супругов от государства, поскольку оно предоставляется с учетом всех членов семьи. Разделу не подлежит имущество, приобретенное до брака, полученное в наследство или в подарок, купленное на собственные средства. Разумеется, в таком случае, если ваша бывшая вторая половина претендует на часть недвижимости, свое единоличное право вы сможете доказать только при наличии соответствующих документов (например, завещания, договора дарения и т.д.).
Новая и старая недвижимость
Часто бывают ситуации, когда один из супругов продает имеющееся у него имущество, и к полученной сумме присоединяются совместно накопленные средства для покупки уже более просторной жилой площади. В таком случае человек, вложивший в данный объект недвижимости деньги от продажи личной собственности, может претендовать на увеличение своей доли, но только при наличии подтверждающих документов (договора купли-продажи). Лучше всего, чтобы сделки по продаже старой недвижимости и приобретению новой случились в один день или с небольшим промежутком (для суда это более убедительный аргумент). Но иногда бывает так, что между ними проходит несколько месяцев, и в такой ситуации остается уповать лишь на объективность служителей закона. Поэтому постарайтесь не разносить сделки на большой срок.
Недвижимость в ипотеку
Если дом приобретен в ипотеку, и один из супругов титульный заемщик, недвижимость признается совместно нажитой, так как оплата кредита производится из общего семейного бюджета. Созаемщик может обратиться в суд для выделения своей доли – в праве собственности или в натуре. В первом случае данный факт будет зафиксирован в ЕГРН; во втором – недвижимость после строительно-технической экспертизы делят физически: в доме организовывают разные кухни и санузлы, входы, лестницы. Долги же по ипотеке являются совместными и выплачиваются поровну, сообща. Адвокаты предупреждают только собирающихся вступить в брак с человеком, уже имеющим ипотеку: в случае развода и при невыполнении заемщиком своих обязательств банк имеет право гасить долг посредством личной недвижимости и денежных средств и созаемщика.
Брачный договор
В РФ брачный договор может быть заключен между уже вступившими или только собирающимися вступить в брак людьми. Во втором случае он вступает в силу после заключения официального союза. В брачном договоре можно зафиксировать ипотечные обязательства, раздел совместно нажитого имущества. При этом приобретенная на кредитные средства недвижимость совместно нажитыми не признается: оно останется за супругом, выплачивающим долг банку.
Брачный договор составляется (или разрывается) только в присутствии нотариуса и при согласии обоих супругов.
Раздел имущества в гражданском браке (сожительстве)
Если отношения не зарегистрированы официально, при их разрыве каждый из партнеров остается с тем имуществом, которое было оформлено на его имя, даже если при покупке использованы общие средства. Оптимальный и самый справедливый вариант – оформить недвижимость в долевую собственность, но сделать это нужно до ее покупки. Права собственников и размер долей прописываются в договоре купли-продажи. Если по каким-либо причинам один из собственников, например, при разрыве, захочет продать свою часть недвижимости, преимущественное право ее выкупа будет у второго собственника.
Еще один болезненный вопрос в гражданском браке – ипотека. При расставании незарегистрированной пары ипотечные обязательства несет тот, на кого оформлен кредит. В данном случае следует либо заранее договориться о долях, либо признать свое право на часть недвижимости через суд, где потребуется доказать факт оплаты личными средствами части ипотечного кредита. Однако сделать это весьма затруднительно, поэтому лучше вносить суммы по квитанциям, где обозначены личные данные плательщика. Наиболее приемлемый вариант – сразу оформлять жилплощадь на двоих.
Наследование недвижимости в гражданском браке тоже имеет большие трудности. Если в официально зарегистрированном союзе после смерти одного из супругов второй является наследником первой очереди, то при аналогичной ситуации в незарегистрированных отношениях он ни на что не имеет права претендовать. Исключение составляют случаи, когда оставшийся в живых партнер признан нетрудоспособным и не менее года до момента смерти наследодателя жил на его иждивении. Решить данную проблему поможет завещание, где партнер будет включен в число наследников.
Фиктивный брак
Оставим морально-этический аспект данного явления на совести каждого, но и в такой ситуации вопрос с разделом имущества может возникнуть. Если брак по тем или иным причинам признан недействительным, нажитое имущество делится на доли, а брачный договор (при наличии) утрачивает силу. Однако если вашему адвокату в суде удастся доказать, что вы были добросовестным супругом, вступали в союз с целью создания семьи и не подозревали о корыстных намерениях своего партнера, суд может признать брачный договор действительным полностью или частично.
Таким образом, независимо от того, какой характер носят ваши отношения, перед вступлением в брак, взятием ипотечным обязательств, приобретением совместной недвижимости лучше проконсультироваться с юристом. Подобная предусмотрительность – это не жест недоверия или корысти, а реальный способ избежать возможных проблем, судов и взаимных обвинений.
