Наиболее спорным моментом при расчете площади загородного дома является статус цокольного этажа – одни считают его полноценным жилым ярусом, другие оставляют в тени. Цоколь выгодно использовать в ситуациях, когда, например, вы хотите построить трехэтажный особняка, но в районе разрешены только двухэтажные – подвальный этаж помогает воплотить идею в жизнь, не нарушая при этом закона. Правила определения этажности дома пригодятся не только при покупке недвижимости, но и в ходе строительства.
Высота потолков в загородном доме – нормативы
Параметры жилых помещений, в том числе высоту потолков, регламентирует СНиП. Пункт 4.5 31.02.2005 данного документа устанавливает следующие ограничения для потолков:
- кухня, спальня и другие жилые комнаты – не менее 2,7 м;
- прочие помещения – не менее 2,5 м;
- мансарда, верхний этаж – не менее 2,3 м.
В свою очередь, высота цоколя также регламентируется строительными нормативами – потолок не должен быть ниже 1,8 м. Если в цоколе будет парковочное место, расстояние от перекрытия до потолка делают не менее 2 м; для котельной высоту поднимают на 2,2 м. Перед тем, как запланировать устройство подвала или приобрести дом с цоколем, убедитесь в возможности создать там правильный микроклимат, в противном случае сырость испортит стены и подточит устойчивость дома с годами.
Если высота потолков в подвале меньше установленной нормы, его считают техническим подпольем. Жилой данная площадь быть не может, ее разрешено использовать только для размещения коммуникаций или в качестве погреба. При этом в законодательстве понятие подземного этажа отсутствует, но любые помещения со сводами ниже 1,5 м не включают в общую площадь строения.
Критерии расчета этажности дома
С обывательской точки зрения, этажи считают по количеству находящихся над землей окон; с технической – по уровням, перекрытие которых находится над землей. Чтобы включить цоколь в жилую площадь дома, его перекрытие должно находиться выше уровня грунта. Если пол будет ниже, то комнаты войдут в жилой фонд, но вот в общую площадь их включают не всегда.
Составляя документацию, специалисты в паспорте дома прописывают его этажность. Кроме того, указывается и количество подземных помещений, которые классифицируют на:
- технические помещения;
- цоколь;
- котельную;
- подвал;
- погреб и т. д.
Цоколь бывает четвертым этажом?
В статье 48 ГК РФ обозначено, что высота коттеджей в нашей стране не может превышать 3 этажей, иначе объект исключается из категории ИЖС, и требования к нему предъявляются иные. Этого забывать нельзя, иначе, если вы приобретете или построите 4-этажное строение на землях ИЖС, зарегистрировать его не удастся. Соответственно, если потолки цоколя выступают над землей более чем на 2 м, их уже считают этажом, который учитывается в общем количестве.
Прочие требования к домам под ИЖС
Под определение объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Градостроительного кодекса попадают здания с жилыми и вспомогательными помещениями, необходимыми для полноценного функционирования и жизни человека в доме. Если дом соответствует обозначенным в нормативных актах требованиям, и число этажей не превышает трех, то для реновации, реконструкции или капитального ремонта проектную документацию создавать не придется. То есть хозяева могут переоборудовать цоколь или подвал по своему усмотрению, в том числе и в жилую комнату (при наличии подходящих условий).
Почему так важно правильно просчитать количество этажей?
Помимо уже перечисленных причин, есть еще одна – налогообложение. Сумма пошлины рассчитывается исходя из общей площади застройки. Так что если вы не планируете оборудовать в цоколе бильярдную, библиотеку, кинозал и другие жилые комнаты, сразу закладывайте в проект для подвала технические параметры, чтобы он не вошел в общую площадь.
