— Лендлорды выкидывают на рынок землю, за которую они платят постоянно растущие налоги, банки реализуют непрофильные активы. Многие из существующих проектов открывают новые очереди в поселках, оптимизируя нарезку участков под вновь сформировавшийся спрос, — поясняет генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов.
В этом году максимальный спрос сконцентрировался на небольших участках по 6-10 соток с подведенными инженерными коммуникациями. Любопытно, что такая земля пользовалась повышенным интересом и в прошлом году. Если говорить в цифрах, то людей интересуют участки стоимостью до 1,5 миллионов рублей в эконом классе и до 5 миллионов в «бизнес».
Спрос подкрепляется и тем, что во многих новых проектах есть рассрочка. — Наилучшие продажи наблюдаются в поселках на высокой стадии готовности, с коммуникациями, дорогами, строительной активностью, — поясняют эксперты.
Реальность и цены
В компании «Инком-Недвижимость» говорят, что в представлении большинства клиентов, идеальная земля должна находиться в пределах 30 км от МКАД, в лесной зоне или рядом с чистым водоемом, иметь все инженерные коммуникации и при этом стоить в диапазоне до 1,5 млн рублей. Такие предложения есть, но их очень мало.
В реальности же стоимость участка зависит от местоположения, причем земля без коммуникаций стоит от 200 тысяч до 4 млн рублей. Пресловутые 6 соток можно приобрести и за 60 тысяч рублей, но на расстоянии не менее 100 км от Москвы, без коммуникаций и какой-либо инфраструктуры.
В итоге, по данным «Инком-Недвижимость», средняя цена на участок без подряда установилась в районе 2,5 млн рублей, показав снижение за год на 26,5%. А вот коттеджи, наоборот, подорожали на четверть цены до 49,4 млн рублей. Тенденция роста связана с тем, что сегодня на рынке в основном остались только дорогие предложения, бюджетные проекты никто не реализует.
По словам специалистов рынка, в Московской области резко оказалось слишком много участков, переведенных под дачное строительство. В основном между 60 и 120 км от МКАД. В результате получилось множество плохо спроектированных и недостроенных поселков. Продажи там очень низкие, а 10% этой земли можно условно назвать «огородами» — там нет никаких коммуникаций. Это дешевая земля, которая хорошо продается именно за счет очень низкой цены.
Есть и совсем «мертвые» поселки, их где-то четверть от всего рынка. Расположены они далее 60 км от МКАД, и все строительные работы там заморожены, так как нет продаж, а соответственно и денег на стройку. А вот поселков с хорошими продажами на рынке не более 10%.
-У покупателей есть деньги и потребность жить за городом, — уверены эксперты, надо просто предложить им правильный продукт в правильном месте.
В «Инком-Недвижимость» говорят, что главный плюс участков без подряда — возможность начать строительство тогда, когда выгодно собственнику. К тому же такая земля, если выбирать разумно, может стать отличной инвестицией. Спрос на участки без подряда сохраняется даже в кризис.
Элитный сегмент
Аналитики компании Point Estate приводят данные о том, что в элитном сегменте участки без подряда охватывают 43% всех предложений. Хотя еще год назад они занимали только 5% общего объема. Чем же объясняется такое изменение рынка? Оказывается, крупные застройщики перевели большую часть своих объектов из формата участков с подрядом в формат участков без подряда. Плюс в начале 2016 года добавились новые объекты — в поселках «Николино» на Рублево-Успенском шоссе и Crystal Istra на Новой Риге.
Дно рынка
Эксперты в сфере недвижимости говорят, что состояние рынка очень тяжелое. Если сравнивать с 2015 годом, то средний чек уменьшился на 10%. И это при увеличении количества сделок. Большинство покупателей в сегментах комфорт и эконом стремятся приобрести участок без подряда. И только 20% интересуются участками с готовыми домами.
Фото: А. Аникина, Ведомости
